• Nahradí GEO klasické SEO?

„GEO pravdepodobne nenahradí klasické SEO, ale stane sa jeho prirodzeným pokračovaním. Budúcnosť už nebude o tom, kto je prvý vo vyhľadávači Google, ale koho si AI vyberie ako najdôveryhodnejší zdroj odpovede.“

• Čo sa stane ak budú mať všetci perfektné nastavenú web stránku pre AI?

„Ak budú mať všetci perfektne nastavený web pre AI, bude to už len základ. Tam sa GEO ani SEO nekončí. Rozhodovať bude kvalitný obsah, pravidelný blog, novinky, dôveryhodnosť značky a celková aktivita webu. Veľkú rolu bude hrať aj prepojenie so sociálnymi sieťami a prirodzená návštevnosť, ktorá na web prichádza.“

• Je lepšie mať jeden firemný profil alebo viacero profilov pre jednotlivé pobočky?

„Vo väčšine prípadov je výhodnejšie mať samostatné Google profily pre jednotlivé pobočky — samozrejme iba vtedy, ak ide o reálne fungujúce pobočky s vlastnou adresou, kontaktom a klientskou aktivitou.

Každá pobočka tak získava lepšiu lokálnu viditeľnosť, vlastné recenzie a väčšiu šancu zobrazovať sa vo vyhľadávaní aj Google Maps pre konkrétnu lokalitu.“

• Má význam odpovedať na každú referenciu, či už pozitívnu alebo negatívnu? 

„Áno ideálne odpovedať na každú recenziu, či už pozitívnu alebo negatívnu.

Google vníma aktivitu firemného profilu ako pozitívny signál, čo môže pomôcť lokálnemu SEO aj viditeľnosti vo vyhľadávaní. Zároveň tým budujete dôveru — klienti vidia, že komunikujete, reagujete a záleží vám na spätnej väzbe.

Pri negatívnych recenziách máte navyše možnosť ukázať profesionalitu a spôsob, akým riešite problémy. Najväčšou chybou je nechať negatívnu recenziu úplne bez odpovede.“

• Potrebuje mať RK v písomnej forme AML smernicu a vyhlásenie o klientovi? 

Áno — ako realitné kancelárie na Slovensku sme „povinné osoby“ podľa  AML zákona, takže základná AML dokumentácia musí byť spracovaná písomne. Relevantný je najmä zákon č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti. Realitná kancelária musí mať interný program vlastnej činnosti proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu — prakticky „AML smernicu“.

Ak by prišla kontrola (FSJ / NBS / živnostenský orgán podľa situácie), prvá vec, ktorú budú pýtať, je:

• • AML smernica,
  • evidencia školení,
  • spôsob identifikácie klientov,
  • spisy ku konkrétnym obchodom.

Zákon priamo nepovie „musíte mať formulár s týmto názvom“, ale v praxi:

• • • takmer každá RK používa AML dotazník / vyhlásenie klienta,
    • je to najbezpečnejší spôsob, ako preukázať splnenie povinností.

Typicky sa tam rieši:

• • • identifikácia klienta,
    • konečný užívateľ výhod,
    • pôvod financií,
    • PEP status (politicky exponovaná osoba),
    • sankčné zoznamy,
    • konanie za inú osobu,
    • účel obchodu.

Takže:

• • • „vyhlásenie o klientovi“ nie je názov zo zákona,
    • ale prakticky ho mať treba.

• Ako vyzerá overovanie klientov v praxi a kedy v rámci procesu predaja k nemu dochádza?

1. Prvý kontakt s klientom

Čo sa robí:

Základná identifikácia:

• meno,
• telefón,
• email,
• či ide o fyzickú osobu alebo firmu,
• základné pochopenie obchodu.

Maklér si zároveň všíma:

• či klient pôsobí štandardne,
• či nevznikajú prvé red flags.

2. Nábeh obchodného vzťahu (pred rezervačkou)

Toto je moment, kedy už AML reálne začína.

Typicky sa overuje:

Fyzická osoba

• OP/pas,
• adresa,
• dátum narodenia,
• štátna príslušnosť.

Firma

• ORSR,
• IČO,
• konateľ,
• konečný užívateľ výhod (KÚV).

Často sa dopĺňa:

AML formulár / vyhlásenie:

• koná vo vlastnom mene?
• nie je PEP?
• pôvod financií,
• účel kúpy,
• zdroj peňazí.

3. Posudzovanie rizika klienta

Tu vzniká najviac praktického AML.

Maklér alebo RK si kladie otázku:

„Dáva tento obchod normálny ekonomický zmysel?“

Bežný klient

Príklad:

• hypotekárny úver,
• stabilný príjem,
• štandardný byt,
• transparentná platba.

→ nízke AML riziko.

Rizikový klient

Príklady:

• veľká hotovosť,
• komplikovaná vlastnícka štruktúra,
• zahraničné firmy,
• tretia osoba financuje kúpu,
• klient tlačí na rýchlosť,
• nechce poskytovať údaje,
• nelogické správanie.

→ treba zvýšenú kontrolu.

4. Pred rezerváciou alebo podpisom rezervačky

Mnohé RK robia AML najneskôr tu.

Prečo?
Lebo:

• už vzniká obchodný vzťah,
• pracujete s konkrétnou transakciou,
• prijímajú sa rezervačné peniaze.

5. Pred podpisom kúpnej zmluvy

Tu býva najdôležitejšia AML kontrola.

Typicky:

• advokát overuje totožnosť,
• kontrolujú sa zdroje financovania,
• banka/hypotéka,
• podpisy,
• prípadné sankčné zoznamy.

Ako to vyzerá prakticky „na stole“?

Maklér alebo administratíva:

A. Vyžiada doklady

• OP,
• ORSR,
• plnú moc,
• prípadne potvrdenia o financovaní.

B. Vyplní AML záznam

Napríklad:

• klient identifikovaný dňa,
• overil maklér XY,
• spôsob overenia,
• rizikový profil,
• poznámky.

C. Uloží dokumenty

Do:

• CRM,
• spisu,
• Realvie,
• interného systému.

Čo sa kontroluje reálne?

Nie je cieľ robiť detektíva.

Ale zákon očakáva, že:

• nebudete ignorovať očividné podozrivé okolnosti,
• budete vedieť vysvetliť, prečo ste obchod považovali za štandardný.

Praktický príklad – normálny obchod

Kupujúci:

• slovenský zamestnanec,
• hypotéka cez banku,
• kúpa bytu za trhovú cenu.

AML:

• OP,
• základný formulár,
• evidencia v CRM,
• hotovo.

Praktický príklad – rizikový obchod

Kupujúci:

• chce platiť 250k v hotovosti,
• peniaze posiela tretia osoba zo zahraničia,
• firma vznikla pred 2 týždňami,
• tlačí na okamžitý podpis.

Tu už treba:

• zvýšenú opatrnosť,
• doplniť pôvod financií,
• konzultovať advokáta,
• prípadne zvážiť odmietnutie obchodu.

Kedy je AML „neskoro“?

Rizikové je:

• robiť AML až pri podpise kúpnej zmluvy,
• keď celý obchod už mesiace beží.

Prečo?
Lebo ak sa ukáže problém:

• už ste prijali rezerváciu,
• investovali čas,
• obchod je rozbehnutý,
• a AML ste fakticky nerobili priebežne.

Rozumný model pre RK

Maklér:

• základná identifikácia,
• red flags,
• AML formulár.

RK:

• evidencia,
• archivácia,
• interné pravidlá.

Advokát:

• finálne overenie pri zmluvách,
• vyššia právna kontrola.

Takto je to v praxi najčastejšie nastavené a zároveň relatívne obhájiteľné pri kontrole.

• u nás overuje klientov advokát pri podpise kúpnej zmluvy, stačí to?

Tu je veľmi dôležitá vec:

 Nie úplne.

Advokát má vlastné AML povinnosti.
Ale to automaticky neprenáša vašu zodpovednosť na neho.

Realitka ako povinná osoba:

• • nesie vlastnú AML zodpovednosť,
  • musí vedieť preukázať vlastný postup.

Čo je však bežné a obhájiteľné:

• • RK vykoná základnú identifikáciu,
  • advokát vykoná detailnú AML kontrolu pri zmluve,
  • procesy sú zosúladené.

Riziko je:

• • keď RK neurobí prakticky nič,
  • a spolieha sa „veď advokát to pozrie“.

Pri kontrole môže byť problém:

• • chýbajúca evidencia v RK,
  • absencia vlastnej AML dokumentácie,
  • neexistujúci risk assessment klienta.

• Mňa by zaujímalo, kde sú tie „sivé zóny“ – čo je legálne a čo už nie? A na čo si má realitná kancelária dávať pozor?

Tu býva najviac problémov.

A. „Formálne AML“

Najčastejšie:

• • klient podpíše papier,
  • nikto nič reálne nekontroluje.

Na papieri legálne.
Prakticky pri probléme neobhájiteľné.

B. Pôvod peňazí

Klasika:

• • „mám hotovosť doma“,
  • „požičal bratranec“,
  • „firemné peniaze cez inú firmu“.

RK nemusí robiť finančné vyšetrovanie ako banka.
Ale keď niečo evidentne nesedí, nemožno to ignorovať.

C. Nastrčené osoby

Rizikové:

• • kupuje študent bez príjmu,
  • senior za niekoho iného,
  • zahraničné firmy bez histórie,
  • tretie osoby platia kúpnu cenu.

D. Tlak na hotovosť

Veľký red flag:

• • časť ceny mimo zmluvy,
  • doplatok „bokom“,
  • rozdelené platby,
  • nátlak neísť cez účet.

Tu už môže ísť:

• • o daňové problémy,
  • legalizáciu,
  • obchádzanie AML.

E. „Nevidel som, neviem“

Veľké riziko pre RK:

• • maklér niečo tuší,
  • ale zámerne sa nepýta.

AML funguje aj na princípe:
„mal vedieť“ / „mohol rozpoznať“.

Čo je najbezpečnejší praktický setup pre RK?

V praxi dobre funguje:

Minimum:

• • písomná AML smernica,
  • AML formulár klienta,
  • evidencia identifikácie,
  • školenie maklérov,
  • archivácia.

Ideál:

• • základná AML kontrola už pri nábere klienta,
  • advokát robí druhú úroveň kontroly pri zmluve,
  • digitálna evidencia v CRM (napr. Realvia),
  • jasné interné pravidlá „red flags“.

Na čo si dávať najväčší pozor ako RK?

Najväčšie reálne riziká pri kontrolách:

1. 28. „Máme smernicu z internetu a nikto ju nepoužíva.“
   29. Neexistuje dokumentácia ku klientovi.
   30. Makléri nevedia, čo je neobvyklý obchod.
   31. Chýba evidencia overenia identity.
   32. RK sa úplne spolieha na advokáta.
   33. Ignorovanie podozrivých okolností.
   34. Hotovosť a doplatky mimo zmluvy.

• Je aplikácia určená len pre realitných maklérov, alebo aj pre širokú verejnosť? 

„Aplikácia je v prvej fáze primárne určená pre realitných maklérov. Chceme vytvoriť profesionálnu komunitu, kde budú môcť makléri medzi sebou komunikovať, zdieľať inzeráty, príspevky, skúsenosti či spolupracovať cez interný chat.

Postupne však aplikáciu otvoríme aj mimo klientov REALVIE a následne aj širokej verejnosti. Bežný používateľ tak príde už do fungujúcej platformy s aktívnymi maklérmi, ponukami nehnuteľností a kvalitným obsahom.

Súčasťou budú aj moderné funkcie ako live obhliadky, kde sa klienti budú môcť v reálnom čase pýtať otázky, či reporty k predávanej nehnuteľnosti, aby mal majiteľ vždy prehľad o tom, čo sa s jeho nehnuteľnosťou deje.“

• Ako dlho po ukončení poistenia je možné nahlásiť poistnú udalosť na byte? Napríklad poškodenú vec, nedoplatok na energiách a pod., teda niečo, čo nebolo známe pri ukončení nájmu.

V případě pojištění nájmu je důležité, aby pojistná událost vznikla v době trvání pojištění a nájemního vztahu. Pokud se některé škody nebo nedoplatky (například nedoplatky energií, skryté poškození bytu apod.) projeví až po ukončení nájmu nebo pojištění, je možné je nahlásit dodatečně, jakmile se o nich pronajímatel prokazatelně dozví.

Doporučujeme však tyto skutečnosti oznámit bez zbytečného odkladu ihned po jejich zjištění a doložit související dokumentaci (předávací protokol, vyúčtování energií, fotodokumentaci apod.) Toto je obcné pravidlo pro všechny pojišťovny.

Každý případ je následně posuzován individuálně podle konkrétních okolností a příslušných VPP AXA Assistance pro pojištění nájmu. Důležité jsou ale dvě lhůty:
- oznámení škody bez zbytečného odkladu
- promlčecí lhůta práva na pojistné plnění, která je standardně 3 roky od vzniku nároku (dle občanského zákoníku)

• Je v poistení zahrnutý aj príjem pre prenajímateľa počas celého súdneho sporu, počas ktorého sa nájomca nechce vysťahovať a prenajímateľ musí naďalej platiť hypotéku a náklady?

Maximální limit pojistného plnění u Pojištění ztráty zaměstnání činí až 25 200 EUR za pojistný rok. U Pojištění pracovní neschopnosti činí maximální limit pojistného plnění rovněž až 25 200 EUR za pojistný rok, vždy v rozsahu a za podmínek stanovených příslušnými pojistnými podmínkami.

Pojištění nekryje úhradu nájemného po celou dobu trvání případného soudního či jiného právního sporu s nájemcem. Délka těchto řízení je individuální a může být významně ovlivněna zejména právní ochranou nájemce podle občanského zákoníku, procesním postupem účastníků řízení a rozhodovací praxí jednotlivých soudů. Současně je třeba uvést, že pojistný produkt, který by standardně kryl úhradu nájemného po celou dobu trvání soudního sporu s nájemcem, se na trhu nevyskytuje.

V případě využití právní asistence je pojištění schopno krýt jakýkoliv vzniklý dluh až do výše 4 000 EUR na jednu pojistnou událost. Součástí krytí je komplexní právní asistence zahrnující právní poradenství, předžalobní výzvy, opakované výzvy, právní zastoupení i případné soudní vymáhání pohledávky, a to v rozsahu stanoveném pojistnými podmínkami.

• V čom vidíte hlavné výhody spolupráce s REALVIOU? 

Realvia je z našeho pohledu jeden z nejsilnějších a nejprofesionálnějších partnerů na slovenském realitním trhu. Díky svému silnému zázemí, profesionálnímu přístupu a vysoké úrovni služeb představuje pro realitní makléře skutečnou podporu v každodenním businessu.

Velmi si vážíme jejich důrazu na kvalitu, inovace, vzdělávání a budování dlouhodobých obchodních vztahů. Realvia aktivně pomáhá makléřům růst, zvyšovat úroveň poskytovaných služeb a posilovat důvěru klientů v realitní segment.

Spolupráce s Realvia přináší partnerům nejen profesionální podporu a moderní řešení, ale také silnou obchodní síť, know-how a stabilního partnera pro dlouhodobý rozvoj. Upřímně, kdo by dnes nechtěl spolupracovat s jedním z lídrů slovenského realitního trhu?

• Pôsobíte v ČR. S akými spoločnosťami spolupracujete na Slovensku? 

Spolupracujeme se širokým spektrem klientů napříč celým trhem rezidenčních nemovitostí – od fyzických osob a individuálních pronajímatelů přes právnické osoby, investiční fondy a správcovské společnosti až po významné a známé korporátní společnosti s rozsáhlými portfolii nemovitostí.

Naše řešení využívají jak menší majitelé bytů hledající bezpečný a bezstarostný pronájem, tak profesionální investoři a společnosti, pro které je klíčová stabilita výnosu, ochrana majetku, efektivní správa a minimalizace rizik spojených s nájemním vztahem.

Velmi si vážíme důvěry všech našich partnerů a klientů. Z důvodu zachování obchodní diskrétnosti a smluvních vztahů však bez jejich předchozího písemného souhlasu nepotvrzujeme ani veřejně neuvádíme konkrétní názvy společností, se kterými spolupracujeme.

• Opraví sa po poistnej udalosti každá poškodená vec alebo nábytok? Čo treba urobiť zo strany makléra, aby bola poistná udalosť bez problémov akceptovaná?

Pro minimalizaci rizik je vždy velmi důležité správně vybrat nájemce a nechat si jej prověřit v registrech dlužníků, případně ověřit, zda není veden v insolvenci nebo exekuci. Pokud se v těchto registrech objeví záznam, je vhodné postupovat velmi obezřetně, protože u těchto nájemců bývá obecně vyšší riziko problémů s placením či plněním povinností vyplývajících z nájemního vztahu.

Co se týče pojistného plnění, většina lidí se domnívá, že pojišťovny standardně kryjí veškeré škody způsobené nájemcem. Ve skutečnosti však bývají úmyslně způsobené škody zpravidla zahrnuty ve výlukách z pojistného plnění.

V případě Rentodo postupujeme odlišně. Pokud dojde k úmyslně způsobené škodě ze strany nájemce, předáváme celý případ na naši právní asistenci, která zajišťuje kompletní právní podporu včetně výzev, opakovaných výzev, právního zastoupení a případného soudního vymáhání. Rozsah právní ochrany dosahuje až 4 000 EUR na jeden případ.

Díky silnému právnímu zajištění a zkušenostem našich právníků dosahujeme maximální úspěšnosti při řešení těchto případů. Právě v oblasti úmyslně způsobených škod představuje Rentodo unikátní řešení na trhu, protože dokážeme efektivně chránit pronajímatele i v situacích, které běžné pojištění standardně nepokrývá.
 

• Komu podľa Vás dáva dnes najväčší zmysel začať rozmýšľať nad týmto modelom spolupráce?
• Aká je u Vás garancia udržateľnosti klienta? Ako klienta motivovať, aby ostal u Vás a podpísal zmluvu o zmene sprostredkovateľa?
• Budem mať aj ja ako majiteľ RK prístup k databáze klientov, kde budem vidieť všetky produkty, ktoré si klient zakúpil (hypotéka, poistky a pod.), aby som mal nad tým kontrolu?

• Ako dlho podľa Tvojich skúseností trvá vytvorenie zapamätateľnej značky, napríklad v regióne ako Košice?

cca 3-5 mesiacov, kým sa dostaneme do bodu "Toto meno som už niekde videl/a.“

V tejto fáze sa buduje základná viditeľnosť, zvyšuje poznateľnosť. Maklér začne pravidelne vystupovať na sociálnych sieťach, má jasnejší vizuálny štýl, konzistentný tón komunikácie. Pre definovaný segment ukazuje relevantné nehnuteľnosti, výsledky, zákulisie, názory a svoju odbornosť. Vytvára si autentickú no čo najviac unikátnu pozíciu.

cca 6-9 mesiacov, kým sa dostaneme do bodu "Konečne vás spoznávam osobne. Už som o vás toľko počul!"

Toto je dôležité. Nestačí, aby si ľudia pamätali meno. Musia si k nemu prilepiť význam, niečo čo sa v čšase už meniť nebude. Napr: „To je ten maklér, čo robí prémiové byty v Košiciach.“ „To je tá maklérka, ktorá má silné videá a rozumie trhu.“

Značka by mala mať spoločný základ - napr. profesionalita, dôvera, odbornosť, kvalita prezentácie nehnuteľností, výsledky, férovosť, skúsenosť, schopnosť previesť klienta celým procesom. Ale spôsob komunikácie v BA a KE by som prispôsobil v závislosti o typu nehnuteľnosí v ponuke alebo typu cieľového klienta, ktorého chceme a vieme obslúžiť. 

Ideálne riešenie: Jedna hlavná značka realitnej kancelárie, pod ňou osobné značky maklérov, pričom každá osobná značka má lokálne prispôsobený obsah.

• Aká je cena budovania osobnej značky?

Záleží od toho, či chcete len základnú viditeľnosť alebo seriózne budovanie značky. Pri realitnom maklérovi alebo kancelárii by som rátal s týmito orientačnými úrovňami:

1. Základný balík: 1000 až 1 200 € mesačne

Vhodné pre jedného makléra, ktorý začína budovať viditeľnosť. V cene balíčka máme obsahovú stratégiu, 6 až 8 príspevkov mesačne, jednoduché grafiky, copywriting, základné plánovanie, občasné reels, základné poradenstvo. Toto pomôže vytvoriť pravidelnosť, ale ešte to nebude silná značka. Skôr je cieľom  "vyzerať profesionálne, byť nielen aktívny, ale aj konzistentný“.

2. Stredný balík: 2000 až 2 500 € mesačne

Ideálne pre makléra, ktorý chce reálne rásť. V cene balíčka máme strategické vedenie osobnej značky, mesačný content plán, 8 až 12 výstupov, 2 až 4 videá mesačne, profesionálnejší copywriting, kreatívne koncepty, lokálne témy, reklamné kampane, reporting, konzultácie, základné PR a LinkedIn/Instagram/Facebook vedenie. Tu už sa dá budovať zapamätateľnosť.

3. Silné budovanie značky: 4 000 až 5 000 € mesačne

Vhodné pre realitnú kanceláriu alebo viac maklérov v RK. Obsahuje komunikčný audit doterajších výstupov, komplexnú stratégiu značky, osobné značky viacerých maklérov, video produkciu, výkonnostné kampane, natívne články, PR, profesionálne fotenie, reels produkciu, LinkedIn positioning, reporting a pravidelné strategické porady. Toto už nie je len o social media. Toto je riadené budovanie reputácie a dopytu.

* Jednorazová stratégia osobnej značky: 2 500 až 3 000 € Toto by som odporúčal ako prvý krok :-)